Archiwa kategorii: prawo lokalowe

Brak lokalu socjalnego

Uzyskanie wyroku eksmisyjnego w stosunku do najemców lokalu mieszkalnego, może wcale nie oznaczać dla właściciela końca problemów. Szczególnie, jeżeli w wyroku sąd orzekł o uprawnieniu lokatorów do uzyskania lokalu socjalnego od gminy. Z uwagi na trudną sytuację na rynku mieszkań socjalnych, na taki lokal można czekać nawet latami, a brak zaoferowania takiego lokalu przez gminę blokuje przeprowadzenie eksmisji. W tym czasie właściciel nie ma więc możliwości korzystania z lokalu oraz jego wynajęcia. Czy do tego czasu jego lokal będzie wyłącznie generował straty? Czytaj dalej Brak lokalu socjalnego

Proszę mnie wpuścić!

Często pojawiające się wątpliwości związane z najmem lokali mieszkalnych dotyczą możliwości wejścia przez właściciela do udostępnionego lokatorowi mieszkania. Czy jest to dopuszczalne, a jeśli tak – to w jakich sytuacjach. Czy właścicielowi grozi jakaś odpowiedzialność cywilna lub karna?

Punktem wyjścia jest podkreślenie, że na podstawie umowy najmu, powstaje między wynajmującym a najemcą stosunek prawny dający temu drugiemu wyłączność korzystania z lokalu. Zajmuje on więc mieszkanie z wyłączeniem innych osób – w tym samego wynajmującego czy właściciela (mogą to być różne osoby). Przez czas trwania umowy najmu, wynikające z niego prawa są silniejsze nawet niż prawo własności. Co więcej, dla ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy o ochronie własności. Lokator może więc między innymi wytoczyć powództwo o zaprzestanie innych naruszeń jego praw poprzez wejścia do lokalu.

Z przedstawionych uwag wynika, że właściciel nie może w dowolnej sytuacji, samodzielnie wejść do lokalu czy „kontrolować go”. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje sytuacje, które stanowią odstępstwo od tej zasady. Podstawowa dotyczy powstania w mieszkaniu awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. W takim przypadku lokator ma obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia, a jeżeli nie jest obecny na miejscu lub odmawia udostępnienia – właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności Policji lub straży miejskiej, a także przy ewentualnej pomocy straży pożarnej. Lokator ma również obowiązek udostępnić lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu, dla przeprowadzenia okresowego lub doraźnego sprawdzenia stanu mieszkania i wyposażenia technicznego, a także dla zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Jeżeli konieczne do przeprowadzenia naprawy tego wymagają, najemca ma obowiązek nawet opróżnienia lokalu i okresowego przeniesienia się do lokalu zamiennego, na okres nie dłuższy niż rok, przy niepodwyższonym czynszu.

„Właściciel nie może w dowolnej sytuacji, samodzielnie wejść do lokalu czy kontrolować go.”

W innych przypadkach, lokator nie ma obowiązku wpuszczać właściciela do mieszkania czy udostępniać lokalu, który zajmuje na podstawie umowy. Może on przeciwdziałać zapędom właściciela poprzez powództwa o ochronę posiadania czy stosowane odpowiednio powództwa o ochronę własności. Wtargnięcie do wynajmowanego lokalu może również stanowić naruszenie dóbr osobistych najemcy i może on na drodze sądowej dochodzić między innymi stosownego zadośćuczynienia.

Na koniec warto wiedzieć, że właściciel może popełnić przestępstwo naruszenia miru domowego (art. 193 k.k.), jeżeli przebywa w mieszkaniu oddanym w najem i wbrew żądaniu najemcy lokalu tego nie opuszcza, a nie zachodzą sytuacje, które zostały wyżej opisane. Właściciel może więc narazić się na odpowiedzialność karną za przestępstwo zagrożone nawet karą pozbawienia wolności do 1 roku.

adw. Artur Piwowarczyk

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jaka może być podstawa prawna zamieszkiwania w lokalu? Od razu nasuwać się może odpowiedź: jestem właścicielem lub mam zawartą umowę najmu. To jednak nie wyczerpuje katalogu możliwości. Dzisiejszy wpis chciałbym poświęcić szczególnemu rodzajowi prawa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – bo o nim mowa – stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Pod tym pojęciem rozumieć należy uprawnienie dotyczące posiadania i rozporządzania lokalem, skuteczne w stosunku do wszelkich innych osób. Jest ono bardzo zbliżone do prawa własności. Uprawniony może bowiem zbyć to prawo, podlega ono również dziedziczeniu oraz egzekucji. Mimo to, uprawniony nie jest właścicielem mieszkania. Jakie ma to znaczenie praktyczne?

Spółdzielnia mieszkaniowa, w której ustanowione zostało spółdzielcze prawo do lokalu, może na przykład zaciągnąć kredyt ustanawiając hipotekę na nieruchomości, co rozciągać się będzie także na dany lokal. Przedkłada się to również na wartość mieszkania – często wycena różni się w zależności od tego czy jest ono przedmiotem własności czy spółdzielczego prawa do lokalu.

Warto wiedzieć, że istnieje możliwość uzyskania prawa własności w miejsce omawianego prawa rzeczowego. Spółdzielnia ma bowiem obowiązek przenieść własność lokalu na osobę, która dysponuje własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu. Konieczne jest do tego złożenie pisemnego wniosku. Nie ma ustalonego wzoru takiego wniosku – musi on opisywać lokal oraz to, czego się domaga wnioskodawca.

Przed przeniesieniem własności niezbędne jest dokonanie:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami (to wylicza spółdzielnia po złożeniu wniosku – jeżeli jeszcze są takie zobowiązania);

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych i związanych z utrzymaniem nieruchomości (jeżeli oczywiście takie zadłużenie istnieje).

Przeszkodą w przeniesieniu własności jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości, na której jest budynek mieszkalny lub sytuacja, w której spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano ten budynek. Zwykle nie ma takich problemów – o ich istnieniu spółdzielnia powiadomi po złożeniu wniosku.

Umowę ze spółdzielnią zawiera się przed notariuszem w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku. Do omówionych wyżej kosztów należy więc doliczyć także koszty czynności notarialnych i wpisów w księdze wieczystej. Ponosi je osoba, która chce nabyć prawo własności. Co do tych pierwszych, wynagrodzenie notariusza jest ograniczone i wynosi ustawowo ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego dochodzi podatek VAT od tej czynności notarialnej (obecnie 23%) i koszty odpisów, a także opłaty sądowe z zakresu ksiąg wieczystych.

Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz kieruje odpowiednie wnioski do sądu, nie trzeba tego robić samemu.

Warto zwrócić uwagę, że uzyskanie prawa własności lokalu, może być drogą do stworzenia wspólnoty mieszkaniowej, co może wiązać się z korzyściami dla wszystkich właścicieli.

adw. Artur Piwowarczyk

Kilka słów o najmie lokali mieszkalnych

Podstawowym aktem prawnym, którego lekturę można polecić wszystkim osobom wynajmującym lokale mieszkalne, jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dość rozbudowany tytuł). Można znaleźć w niej odpowiedź na wiele praktycznych pytań, które zadają sobie najemcy. Czytaj dalej Kilka słów o najmie lokali mieszkalnych

Wspólnoty mieszkaniowe cz. 2

Zgodnie z zapowiedzią z wcześniejszego wpisu, dzisiaj kontynuujemy temat dotyczący funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Tym razem kilka informacji o podejmowaniu i zaskarżaniu uchwał, a więc o tym, w jaki sposób właściciele lokali podejmują decyzje w sprawach swojej wspólnoty. Czytaj dalej Wspólnoty mieszkaniowe cz. 2