Wspólnoty mieszkaniowe cz. 3

Dzisiaj ostatni wpis dotyczący wspólnot mieszkaniowych – kilka słów o zebraniach właścicieli lokali oraz o zaliczkach na zarząd nieruchomością wspólną.

Obowiązujące przepisy nakładają na zarząd lub zarządcę zwoływanie co najmniej raz w roku zebrania wszystkich właścicieli lokali, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zebranie takie powinno odbyć się nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli obowiązek ten nie jest realizowany w terminie, wówczas to każdy z właścicieli może zwołać zebranie. Obowiązkowo przedmiotem takiego corocznego zebrania są trzy kwestie. Po pierwsze, uchwalenie rocznego planu gospodarczego i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Po drugie, dokonanie oceny pracy zarządu lub zarządcy. Po trzecie, przedstawienie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium z wykonywanych obowiązków. Oprócz tych spraw, podczas zebrania poruszane mogą być też oczywiście inne zagadnienia oraz możliwe jest podejmowanie także innych uchwał. Najczęściej obowiązkowe zebranie właścicieli jest zarazem jedynym, które odbywa się w ciągu roku i jest to jedyna okazja, aby porozmawiać o ważnych kwestiach dotyczących działania wspólnoty.

Warto pamiętać, że możliwe jest zwołanie w ciągu roku także dodatkowych zebrań, jeżeli zaistnieje taka potrzeba. Ich przedmiot jest wówczas ściśle związany z przyczyną zwołania, choć także w tym przypadku, właściciele nie są ograniczeni w zakresie dyskutowanych problemów oraz podejmowanych uchwał. Zebrania takie zwołuje zarząd lub zarządca, według swego uznania. Obowiązek zwołania zebrania powstaje jednak jeżeli taki wniosek złożą właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O zebraniu, każdy właściciel lokalu powinien zostać zawiadomiony nie później niż na tydzień przed wyznaczonym terminem. W zawiadomieniu podać należy dzień, godzinę, miejsce zebrania i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Należy zauważyć, że dla przeprowadzenia ważnego zebrania właścicieli, nie jest wymagane uzyskanie jakiegokolwiek kworum. Jeżeli jednak nie stawi się wystarczająca ilość osób, na zebraniu może nie zostać podjęta żadna uchwała. Wówczas możliwe jest przeprowadzenie głosowania wśród zebranych, a pozostałe głosy należy zebrać w trybie indywidualnego głosowania (odsyłam w tym zakresie do poprzedniego wpisu). Dotyczy to w szczególności tych uchwał, które są obowiązkowe i zostały wymienione już wyżej. Jak widać, przeprowadzenie zebrania nie jest szczególnie sformalizowane, co ma możliwie usprawnić działanie właścicieli lokali.

Drugie zagadnienie, które chciałbym poruszyć dotyczy zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Obowiązek ich ponoszenia wynika wprost z ustawy. Na koszty te składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, koszty ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wysokość zaliczek na te koszty określają sami właściciele w podejmowanej uchwale. Zaliczki płatne są z góry, do 10 dnia każdego miesiąca.

W przypadku długotrwałego zalegania z opłatami – poza dochodzeniem ich przez wspólnotę na drodze sądowej – właściciel lokalu naraża się także na wdrożenie przeciwko sobie postępowania procesowego, zmierzającego do sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji. Takie samo uprawnienie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej w przypadku, gdy właściciel w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jest to bez wątpienia daleko idące uprawnienie, które dyscyplinować ma właścicieli lokali do prawidłowego korzystania ze swojej własności.

Jak zawsze zapraszam do komentowania artykułu i dzielenia się własnymi problemami lub obserwacjami dotyczącymi działania wspólnot mieszkaniowych.

adw. Artur Piwowarczyk

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *