Najnowsza nowelizacja ustawy regulującej najem lokali mieszkalnych oraz prawa lokatorów, wprowadziła od września tego roku nowy rodzaj umowy – najem instytucjonalny. Dziś kilka słów na ten temat.

Specyfika najmu instytucjonalnego polega w pierwszej kolejności na ograniczeniu co do stron tej umowy. Wynajmującym może być bowiem wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Bardzo korzystne dla wynajmującego jest obligatoryjne załączenie do umowy, oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu objętego umową po jej zakończeniu. Oświadczenie to sporządza się w formie aktu notarialnego i zawiera ono również potwierdzenie, że najemca przyjmuje do wiadomości, iż nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Dysponując tym dokumentem, właściciel lokalu nie musi wytaczać powództwa o eksmisję i prowadzić sporu sądowego, a jedynie zwraca się o nadanie mu klauzuli wykonalności i może wszcząć egzekucję. Warto zauważyć, że pomimo pewnego podobieństwa do oświadczenia wymaganego w przypadku najmu okazjonalnego, nie są one identyczne i w tym przypadku otwarta jest droga do przeprowadzenia tzw. „eksmisji na bruk”. Były to zresztą istotne zastrzeżenia formułowane w stosunku do nowych przepisów.

„Bardzo korzystne dla wynajmującego jest obligatoryjne załączenie do umowy, oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu objętego umową po jej zakończeniu.”

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony. Dla swojej ważności wymaga formy pisemnej. Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy od wpłaty kaucji – w wysokości maksymalnie trzykrotności czynszu. Warto wskazać także, że podwyżki czynszu mogą nastąpić wyłącznie na zasadach określonych w umowie. Brak postanowień w tym zakresie, wyłączy możliwość dokonywania jakichkolwiek zmian, bez zmiany samej umowy. Do najmu instytucjonalnego stosuje się wybrane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Wśród nich znajdują się przepisy regulujące podstawy wypowiedzenia umowy najmu czy wytoczenia powództwa o sądowe rozwiązanie umowy. Nie stosuje się natomiast przepisów ustawy odwołujących się do obowiązków stron w zakresie dokonywania napraw. Oznacza to, że w tym zakresie zastosowanie znajdą ogólne przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym, chyba że strony umowy dokonają samodzielnego uregulowania tych kwestii.

Oceniając nowe regulacje wskazać trzeba, że są one korzystne dla przedsiębiorców, którzy wynajmują lokale. Potencjalni najemcy będą zaś zapewne postawieni przed alternatywą: zawarcia tego rodzaju umowy albo niemożności zamieszkania w lokalu.

adw. Artur Piwowarczyk