W jakiej formie zawrzeć umowę?

Zawieranie umów jest elementem współczesnej codzienności. Nawet jeżeli nie kupujemy w danym momencie samochodu czy nieruchomości, to zawieramy umowy w bieżących sprawach – robimy zakupy, wykupujemy ubezpieczenie, kupujemy bilety kolejowe. Nierzadko zawieramy umowy, choć wcale sobie tego wyraźnie nie uświadamiamy. Warto więc zdać sobie sprawę z tego, że niekiedy wyłącznie zawarcie umowy w określonej formie, zabezpieczy dostatecznie nasz interes.

Najpierw ogólna zasada, w myśl której zawarcie umowy może nastąpić bez zachowania szczególnej formy, a więc poprzez każde zachowanie, które dostatecznie ujawnia wolę stron. W taki sposób możemy zawrzeć większość umów. Jednak zawarcie umowy to jedno, a ewentualne dochodzenie swoich racji w przypadku sporu między stronami umowy to drugie. Najprostszy przykład – umowa o dzieło. Możemy umówić się ustnie z fachowcem na pomalowanie ściany i taka umowa będzie ważna. Jednak, gdy okaże się, że umowa nie została prawidłowo wykonana i chcemy dochodzić naprawienia szkody, to bez umowy na piśmie będziemy musieli bazować na innych dowodach, co może znacznie utrudnić szybkie zakończenie procesu. Warto wyrobić sobie więc nawyk zawierania umów na piśmie.

W przypadku niektórych umów wprowadzony jest wymóg, aby zawrzeć ją w formie pisemnej bez określenia jednocześnie w przepisie skutku niezachowania tego wymogu w postaci nieważności umowy. Innymi słowy – umowa zawarta z naruszeniem wymogu pisemności (a więc zawarta ustnie) jest ważna, ale wiąże się z ograniczeniem możliwości dowodzenia faktu dokonania tej czynności z wykorzystaniem dowodu ze świadków oraz przesłuchania stron. Jest to bardzo dolegliwa konsekwencja, gdyż może ostatecznie uniemożliwić nam wykazanie, że do zawarcia umowy doszło. Znów przykład. Umowa pożyczki, która dotyczy kwoty przekraczającej 500 zł powinna być zawarta na piśmie (art. 720 § 2 k.c.), gdyż w przeciwnym wypadku narażamy się na opisane skutki przy ewentualnym procesie. To ważny przykład, gdyż umowy pożyczki zawierane są często, a jednocześnie zakładamy, że dobry znajomy ze studiów nas nie oszuka i nie musimy nic spisywać. To jednak błąd, który może nas dużo kosztować.

Inna sytuacja dotyczy umów, które muszą zostać zawarte w określonej formie, aby wywołać pewne zakładane skutki. Tak jak w przypadku wcześniej opisanej kategorii – są one ważne, ale pewne skutki nie powstaną wskutek zaniechania zawarcia umowy w odpowiedni sposób. Teraz przykład. Umowa przedwstępna, z którą zetknęło się zapewne wiele osób kupujących nieruchomość. Na podstawie takiej umowy, jeżeli druga strona będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, mogą przysługiwać nam dwa rodzaje roszczeń – o odszkodowanie i co bardziej interesujące – o zawarcie tej umowy, na której nam zależało. Ten drugi skutek umowy przedwstępnej powstanie jednak wyłącznie wtedy, kiedy umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie, jak jest wymagana dla umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Teraz konkretnie: umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swej ważności zawarcia w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna dotycząca tej nieruchomości nie musi mieć takiej formy, aby była ważna, ale wówczas możemy domagać się tylko odszkodowania. Jeżeli więc chcemy zagwarantować sobie, że dojdzie ostatecznie do sprzedaży w przypadku nielojalnego kontrahenta, powinniśmy także umowę przedwstępną zawrzeć u notariusza.

Ostatni rodzaj umów to takie, które muszą zostać zawarte z zachowaniem szczególnej formy, bo w przeciwnym wypadku będą nieważne i nie wywołają żadnych zamierzonych skutków. Najbardziej doniosły w praktyce przykład, to opisany już wyżej zakup nieruchomości. Aby wywołał skutek w postaci przeniesienia własności musi zostać dokonany w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Nie powinniśmy nigdy dać się nabrać na twierdzenia, że akt notarialny nie jest konieczny i można zaoszczędzić przez zawarcie zwykłej umowy pisemnej. W ten sposób nie uzyskamy upragnionego mieszkania, a jeżeli zapłaciliśmy cenę sprzedaży będziemy musieli zapewne procesować się o jej zwrot.

Na koniec jeszcze jedna uwaga. Szczególne formy umów nie ograniczają się tylko do aktu notarialnego. Określone skutki mogą być bowiem związane z zawarciem umowy z datą pewną (np. art. 590 § 1 k.c.) lub z podpisami notarialnie poświadczonymi (np. art. 180 k.s.h.). Forma szczególna może zostać wybrana przez strony i wówczas ważność zmian umowy będzie uzależniona od konsekwentnego stosowania wybranej formy. Warto więc przed zawarciem każdej poważniejszej umowy, zwłaszcza istotnie angażującej nasz majątek, zapoznać się z ustawowymi wymaganiami co do formy umowy lub skonsultować się z adwokatem.

adw. Artur Piwowarczyk

2 przemyślenia nt. „W jakiej formie zawrzeć umowę?

  1. Mam problem z aktem notarialnym ponieważ na hipotekę dewelopera wszedł komornik i dostałam informacje ze nie mogą ze mną podpisać aktu na swój lokal co mogę w tej sytuacji zrobić ?

    1. Witam, bardzo dziękuję za wpis. Wiele zależy od treści umowy z deweloperem – czy była to umowa przedwstępna, w jakiej została zawarta formie. W przypadku, gdy deweloper nie jest w stanie przystąpić do umowy ostatecznej, gdyż nie może zaoferować wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży bez obciążenia hipotecznego, sytuację można traktować jako niewykonanie zobowiązania umownego. W konsekwencji rodzić może to odpowiedzialność odszkodowawczą lub umożliwiać odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu wpłaconych dotychczas kwot. Tak jak wskazałem na początku, trzeba jednak przyjrzeć się treści umowy. Zapraszam do bezpośredniego kontaktu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *